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2009年REISA会议的要点
http://www.lvy.cn 添加时间:2018-04-05 23:11:24 来源:我游网 点击次数:
  在2009年10月18日至20日于内华达州拉斯维加斯贝拉焦酒店举行的房地产投资证券协会( REISA )年会上,谨慎乐观和迫在眉睫的厄运相互冲突。 约700名与会者(其中约一半是注册代表)参加了创纪录的45次教育会议,并听取了第一次美国妇女珠穆朗玛峰探险队队长艾莉森·莱文博士的主旨演讲. 马克多佐尔,德州农工大学房地产中心首席经济学家和研究主任. 会议组织者估计,近50 %的与会者不是本组织成员,也不是参加第一次年度会议的新成员.   虽然我未能出席每一次分组会议,但我设法出席了不少会议,以下是我在会议上的五大亮点.   1. 商业地产市场——更多坏消息. 在会议上发言的业内专家普遍认为,商业地产市场在好转之前会变得更糟. 债务市场缺乏流动性将继续使商业房地产市场瘫痪. 失业继续损害市场基本面,很少有企业报告计划在未来6个月内招聘员工. 商业地产价格较2006 - 2007年的峰值下跌了40 - 50 % (我们不太可能很快看到回报的“仙境”),而且可能要到2012 - 2013年才会出现明显的转好迹象. 接下来的主要经济指标是( I )个人储蓄率(这一比率趋于平稳将标志着衰退的结束)和( ii )企业利润.   2. 资本市场仍然冻结. 出于监管和风险管理方面的考虑,贷款人仍然不愿放贷. CMBS债务市场尚未复出,但近几个月出现了一些积极的事态发展,给未来带来了一些乐观情绪. 今年9月,国税局发布了2009 - 45年度税收程序指南,该指南可通过减免税收法规来促进CMBS贷款的修改,否则税收法规将禁止贷款修改. CMBS贷款服务机构现在拥有一定程度的灵活性,可以在贷款违约前与借款人合作. 由于CMBS债务计划在2010 - 2012年间到期,这种灵活性可能会产生有意义的影响,但贷款服务机构和借款人在就贷款修改达成相互协议方面仍将面临各种障碍.   多户房产仍在通过房利美、房地美和住房和城市发展融资来融资,但这些机构虽然仍活跃在这一低迷市场,但目前对TIC或DST结构并不太感兴趣.   今天的市场对所谓的“关系银行”有溢价.他说:「一些赞助机构正成功发展与地区及本地贷款机构的关系.   3. 新产品和交易结构带来了机遇. 会议主持人基思·阿拉尔( Keith Allaire )预测,在各种赞助者推动下,银团债务计划仍将受欢迎: ( I )将投资于不良债务、贴现债务或CMBS票据的机会基金;㈡提供短期缺口融资的优先股和夹层债务基金;㈢石油和天然气方案;( iv )设备租赁计划,更不用说注册、非交易的房地产投资信托基金筹集的资金越来越多. 这些项目的一个共同主题是,赞助商正在放弃预付费用和补偿,以便更好地使他们的利益与投资者的利益相一致.   4. 区域一体化安排提供了一个尚未开发的分销平台. 赞助商越来越希望通过投资顾问来分发他们的项目,作为独立经纪人-交易商网络的补充,或者在某些情况下作为替代. 赞助商社区的好处是,该网络代表了他们的计划中一个相对较新的、尚未开发的分销网络,更不用说一个更有利的补偿模式,至少在产品的前端,可以节省6 - 8 %的前期销售负载. 对于投资顾问界来说,从监管合规的角度来看,挑战在于如何从这些非流动性监管D类证券中构建其薪酬. 关键问题涉及管理、估值和流动性. 一些投资顾问公司对这方面的政策和程序感到满意. 由于在这些问题上缺乏明确的指导意见,其他公司也不太乐意鼓励REISA寻求SEC的正式指导请求,REISA已作出回应,成立了一个特别工作队来探讨这些问题,以澄清如何在监管D私人配售方面补偿RIAs.   5. 提案国的标准已经提高. 经济衰退并未令人惊讶地带来诉讼、仲裁、破产、贷款违约、违约、保荐人违约以及在最恶劣的情况下提起刑事诉讼的增加. 监管机构和行业协会承诺对监管D私人配售和参与这些交易的行业专业人员进行更严格的审查. 行业调查表明,没有经过证明的业绩记录的新保荐人很难成功进入私募市场,因为先前的业绩和利基投资或管理战略对保荐人在这些充满挑战的时期筹集资本的努力至关重要.   从披露的角度来看,保荐人倾向于更多的披露和透明度,更多地关注投资者关系和报告. 然而,与此同时,赞助商面临着越来越大的控制成本的压力,特别是前期提供费用(销售佣金、法律费用等).)并建立更好地使发起人利益与其投资者利益相一致的结构.   最喜欢的引述:主旨发言人博士. 马克·多佐尔以下面的zinger开头,为一场内容丰富、常常令人捧腹大笑的演讲奠定了基础:   “我不是一个励志演说家...我没有自尊,所以我不在乎你离开这里时有没有自尊.”
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